Các chuyên gia, doanh nghiệp đều đồng tình đánh thuế với bất động sản để tạo công bằng và chống đầu cơ nhưng cũng cần tính toán lộ trình và cách thu sao cho hợp lý
Vài tháng trước đây, Bộ Tài chính đã có báo cáo chuyên đề về việc xây dựng đề án đánh giá tình hình thị trường, dự báo xu hướng trung hạn, đề xuất các giải pháp, cơ chế, chính sách thúc đẩy thị trường bất động sản (BĐS) phát triển lành mạnh, ổn định. Trong đó, Bộ Tài chính khẳng định “cần thiết nghiên cứu, xây dựng Luật Thuế tài sản” đối với BĐS (bao gồm nhà, đất) nhằm thể chế hóa chủ trương về chính sách thuế đối với tài sản, xây dựng hệ thống chính sách thuế đồng bộ, phù hợp thông lệ quốc tế, góp phần bình ổn thị trường BĐS, hạn chế đầu cơ và sử dụng BĐS lãng phí. Một trong những đề xuất đó là đánh thuế với sở hữu căn nhà thứ hai trở đi. Tuy nhiên, đề xuất này đã nhận được nhiều ý kiến trái chiều của các chuyên gia và doanh nghiệp. Bộ Tài chính sau đó cho biết sẽ tiếp tục nghiên cứu và trong trung hạn, năm 2017-2018 chưa đặt vấn đề đánh thuế căn nhà thứ hai.
Tuy nhiên mới đây, UBND TP HCM lại có văn bản kiến nghị Bộ Xây dựng áp dụng mức thuế suất cao đối với BĐS thứ hai trở lên và các giao dịch trong lĩnh vực này trong vòng 1 năm. Cụ thể, TP HCM thu thuế tài sản trên đất và giá trị tăng thêm của đất và BĐS trên đất từ việc đầu tư cơ sở hạ tầng; kiến nghị Bộ Xây dựng cần phát hành trái phiếu đô thị, trái phiếu công trình, huy động vốn từ các ngân hàng, tín dụng, đầu tư tài chính trong và ngoài nước; nghiên cứu tạo hành lang pháp lý cho một số công cụ tài chính mới cho thị trường BĐS phát triển…
Việc đánh thuế cao với bất động sản thứ hai và các giao dịch thực hiện trong một năm có thể giúp hạn chế tình trạng sốt ảo và bong bóng bất động sản Ảnh: Tấn Thạnh
Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA) bày tỏ sự đồng tình với những kiến nghị của TP HCM và cho rằng nếu muốn không xảy ra “sốt đất ảo”, “bong bóng” BĐS thì phải thực hiện việc đánh thuế cao đối với căn nhà thứ hai cũng như các giao dịch thực hiện trong vòng 1 năm. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng thuế là công cụ hàng đầu để điều tiết thị trường BĐS. Muốn khuyến khích thị trường tăng trưởng thì áp dụng thuế suất thấp đánh trên thu nhập từ chuyển nhượng BĐS. Ngược lại, để điều tiết thị trường khi có dấu hiệu bong bóng thì áp dụng thuế suất cao, kể cả áp dụng thuế suất rất cao khi chuyển nhượng BĐS sau khi tạo lập trong năm đầu tiên.
Do đó, hiệp hội nhất trí với đề xuất đánh thuế cao người có nhiều nhà và người bán nhà với mục đích kinh doanh trong thời gian ngắn sau khi mua (trong vòng 1 năm) để chống đầu cơ, giúp làm tăng nguồn cung, tạo lập sự công bằng xã hội, tạo điều kiện cho người có nhu cầu thực có thể mua được nhà ở.
Nếu đề xuất này được áp dụng thì những người có 2-3 hoặc nhiều căn nhà sẽ bị đánh thuế cao. Từ đó ít nhiều ngăn chặn đầu cơ và không còn hiện tượng người giàu, doanh nghiệp trữ đất hay sốt đất ảo ở TP HCM hồi đầu năm nay. Thị trường lúc bấy giờ sẽ vận hành trôi chảy theo quy luật của cung cầu.
Chuyên gia tài chính Nguyễn Trí Hiếu cũng đánh giá việc thu thuế căn nhà thứ hai trở lên có thể hạn chế tình trạng đầu cơ BĐS vì vốn đầu tư của đối tượng này sẽ sụt giảm. Khi đó, những người giàu có mua bán, tích trữ BĐS phải đóng thuế nhiều hơn, còn người nghèo chỉ có 1 căn nhà không phải nộp thuế là hoàn toàn hợp lý. “Tuy nhiên theo tôi, nhà nước không nên thu thuế toàn bộ giá trị căn nhà thứ hai vì điều này không có lợi cho nền kinh tế. Bởi nếu đối tượng đầu cơ không tham gia thị trường thì BĐS có thể “ngủ đông”. Thay vào đó, nhà nước chỉ nên thu thuế phần đất của căn nhà đó để người có tiền mạnh dạn đầu tư vào nhà đất, giúp cho thị trường BĐS phát triển. Nếu thu thuế toàn bộ giá trị căn nhà thứ hai (gồm giá trị đất và giá trị xây dựng) thì rất phức tạp bởi giá đất, giá cả nguyên vật liệu, tiền công xây dựng… luôn biến động. Cơ quan quản lý, người mua và bán rất khó xác định và thống nhất giá trị toàn bộ căn nhà để làm cơ sở tính thuế” – ông Hiếu gợi ý.
Về lo ngại thị trường BĐS đóng băng nếu đánh thuế cao, ông Châu cho rằng đây chỉ là mới đề xuất. Trước khi áp dụng, nhà nước sẽ phân tích đưa ra nhiều nhóm đối tượng theo từng tỉ lệ thuế khác nhau. “Ở Việt Nam chưa áp dụng nên thấy rất mới nhưng các nước trên thế giới đã làm và thực hiện việc điều tiết rất tốt. Ví dụ tại Singapore, họ đánh thuế suất cho BĐS thứ hai rất cao. Có thể bằng 7% giá trị căn nhà thứ hai và 10% với căn nhà thứ 3. Ví dụ, mua căn nhà 10 tỉ đồng, đóng thuế hết 1 tỉ đồng, ai dám đầu cơ làm gì?” – ông Châu bày tỏ.
TS Cấn Văn Lực – chuyên gia tài chính ngân hàng:
Rất khó nếu làm riêng lẻ
Về lâu dài, cần tính toán đánh thuế BĐS thứ 2. Tuy nhiên, ở thời điểm này, cần cân nhắc việc đánh thuế BĐS thứ 2 tại Việt Nam đã khả thi chưa vì việc này liên quan đến vấn đề minh bạch trong mua bán, sở hữu BĐS. Muốn thực hiện đánh thuế BĐS thứ 2 phải bảo đảm tính hệ thống cao trong cơ sở dữ liệu – thông tin cũng như các đơn vị liên quan bao gồm môi giới BĐS, cơ quan thuế, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng, UBND TP HCM.
Trong bối cảnh thị trường mới phục hồi một thời gian nên việc đánh thuế BĐS thứ 2 cần tính toán kỹ các tác động đến thị trường và doanh nghiệp. Bởi nếu vội vã thực hiện trong điều kiện chưa có sự chuẩn bị đồng bộ về luật thuế, cơ sở dữ liệu thông tin, tính minh bạch của thị trường… có thể chưa đem lại hiệu quả tăng thu ngân sách mà sẽ dẫn đến tình trạng lách luật trốn thuế, hệ quả là làm tiêu cực thị trường. Nếu áp dụng đánh thuế BĐS thứ 2 trong lúc này thì TP HCM sẽ là địa phương đầu tiên làm thí điểm nhưng cần lưu ý là trong lĩnh vực thuế rất khó thực hiện thí điểm riêng lẻ. Bởi chỉ TP HCM thực hiện mà các tỉnh lân cận chưa áp dụng có thể sẽ phát sinh tiêu cực, khó kiểm soát và làm méo mó thị trường.
Ông Phạm Lâm – Tổng Giám đốc Công ty CP DKRA Việt Nam:
Nên có nhiều mức thuế khác nhau
Tôi cho rằng đóng thuế là hợp lý thôi. Nếu tính thuế cao cho các giao dịch qua lại nhiều lần trong 1 năm chắc chắn nhiều người sẽ đắn đo có nên giao dịch hay không, cân nhắc giữa lợi nhuận và mức thuế phải đóng. Việc đóng thuế BĐS thứ 2 cũng vậy, trước đây đã áp dụng nhưng chỉ thu 2% trên tổng giao dịch nên nhiều người không khai giá giao dịch thực tế. Tới đây, nếu đánh thuế cao hơn, những người đầu cơ BĐS chắc chắn sẽ thận trọng hơn khi giao dịch mua bán.
Tuy nhiên, tôi cho rằng việc đánh thuế cao phải được nghiên cứu rất kỹ, dựa trên thực tế giao dịch của thị trường. Bởi đầu tư có lợi nhuận thì việc đóng thuế là chính đáng nhưng nếu cứ bắt buộc đóng ở mức cố định mà không tính tới việc mua bán có lãi hay không thì không công bằng. Thay vào đó, nhà nước nên nghiên cứu việc đưa ra nhiều mức thuế khác nhau để thu cho hợp lý. Chứ không nên đổ đồng và tính thuế như nhau ở các giao dịch BĐS. Chưa kể, việc thu thuế này là khó khăn cho các bên liên quan, nhất là cơ quan công chứng, cơ quan thuế… vì có thực tế là do cứ áp dụng thu thuế 2% trên giá bán nên các bên cứ khai báo không đúng với thực tế giao dịch nhằm trốn thuế nhưng cơ quan công chứng không có thẩm quyền đi xác minh. Để có cách thu thuế hợp lý, nhà nước cần có phần mềm chuyên quản lý các giao dịch này và lịch sử của BĐS được quản lý chặt mới mong các nhà đầu tư, người đóng thuế thấy thuyết phục, công bằng…
TS Nguyễn Trí Hiếu – chuyên gia kinh tế:
Không nên đánh thuế toàn bộ
Nếu nhà nước quyết định đánh thuế toàn bộ giá trị căn nhà thứ 2, tôi nghĩ giá nhà đất sẽ tăng lên vì phần lớn người mua nhà thứ 2 là đối tượng mua đi bán lại. Cứ thế, qua mỗi lần mua bán, giá nhà đất bị đẩy lên tác động không tốt đến thị trường BĐS. Chưa kể, ngoài việc đóng thuế khi mua căn nhà thứ 2, người mua lại bán căn nhà đó cho người khác và phải đóng thuế thu nhập cá nhân 2%/giá trị chuyển nhượng. Như thế, người mua bán căn nhà thứ 2 đã nộp thuế 2 lần là không ổn.
Như ở Mỹ, chính phủ Mỹ chỉ đánh thuế người mua nhà trên giá trị đất của căn nhà đó. Có điều các mức thuế suất của từng quận khác nhau, tùy theo mức sống của người dân ở khu vực đó cao hay thấp và không phân biệt căn thứ nhất hay thứ hai. Còn nếu đánh thuế toàn bộ giá trị căn nhà thì không hợp lý vì tiền dùng để mua nhà là của để dành và người mua đã đóng thuế rồi. Do đó, chính phủ Mỹ chỉ thu thuế đối với phần đất của căn nhà.
